“九連陽”后公募REITs怎么走？代表委員建議擴大試點范圍，加快專項立法｜兩會聲音

本報（chinatimes.net.cn）記者耿倩 胡金華 上海報道2月份以來，我國公募REITs“九連陽”極大地提振了市場信心。中證鵬元數(shù)據(jù)顯示，截至3月7日，中證REITs收盤指數(shù)節(jié)后實現(xiàn)“九連陽”，本輪已經(jīng)從底部漲幅16.5%，今年以來漲幅7.6%。事實上，我國公募REITs上市近三年以來，市場規(guī)模日益壯大。中證鵬元研發(fā)部高級研究員吳進輝對《華夏時報》記者介紹，截至3月7日，我國已上市的公募REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）共30只，總發(fā)行規(guī)模達到1035.7億元，其中包含4只擴募的REITs規(guī)模為50.6億元，首發(fā)規(guī)模985.1億元，總市值達到915.5億元，已經(jīng)從底部累計上漲20%。與此同時，公募REITs市場也在持續(xù)擴容。3月1日，4只REITs新產(chǎn)品同步上報，目前已通過審批等待上市REITs為6只，正在審核階段的REITs共有17只。隨著公募REITs市場的不斷擴大，相關(guān)問題也逐漸浮出水面。今年全國兩會期間，如何擴大REITs試點范圍、加快REITs專項立法等方面的議案提案成為代表委員們的熱議話題。擴大公募REITs試點范圍“REITs是介于股債之間的權(quán)益品種，高分紅是最大特點，具有中長期配置屬性。REITs能有效盤活存量資產(chǎn)，降低負債率，促進投資的再循環(huán)，是經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展不可或缺的投融資工具。”當被問及公募REITs的重要意義，吳進輝如是說。對于REITs的發(fā)展現(xiàn)狀，吳進輝信心十足。他表示，我國公募REITs上市近三年以來，市場規(guī)模突破千億，實現(xiàn)首次擴募，資產(chǎn)類型不斷擴容，尤其是消費、新能源和水電等資產(chǎn)不斷上新。當前，已上市的30只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs主要覆蓋了高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、能源基礎(chǔ)設(shè)施、倉儲物流、保障性租賃住房、生態(tài)環(huán)保六個資產(chǎn)類型，另外待上市的6只REITs中包含了4只消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs和水電項目。吳進輝進一步指出，各類資金和國內(nèi)外投資者都更加重視REITs，發(fā)行人逐步由國企擴充到民企。REITs的行業(yè)聯(lián)盟和智庫組織相繼成立，REITs的生態(tài)圈逐步擴大，REITs和ESG互相結(jié)合，國際影響力也在提升。但試點啟動至今，市場體量相對較小。自基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs試點啟動以來，近四年間，證監(jiān)會批準注冊40只首發(fā)和擴募REITs產(chǎn)品，募集資金1036億元，回收資金帶動新項目投資5719億元。全國政協(xié)委員、廣東證監(jiān)局局長楊宗儒在REITs市場高質(zhì)量發(fā)展的提案中表示，“整體來看，我國REITs市場體量仍相對較小。”如何持續(xù)擴大公募REITs規(guī)模？楊宗儒建議，要加快市場化改革，進一步完善市場體系，穩(wěn)步擴大REITs試點范圍，更好助力經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展。他表示，應當豐富REITs底層資產(chǎn)類型，研究推動試點范圍拓展至新型基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，加快推動更多領(lǐng)域的示范項目發(fā)行上市，進一步促進“投資—上市—退出—再投資”良性循環(huán)。與此同時，全國政協(xié)委員、明宇集團董事長張建明也帶來了關(guān)于將酒店資產(chǎn)納入REITs試點范圍的建議。他認為，“建議盡快將酒店資產(chǎn)納入不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）的試點范圍，盤活存量、促進增量，以促進行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。”張建明指出，經(jīng)過20多年的高速發(fā)展，中國創(chuàng)造了數(shù)萬億元的高端酒店資產(chǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)是其投資的主力軍，與之相伴，酒店也成為房地產(chǎn)業(yè)的附庸。隨著房地產(chǎn)的深度調(diào)整，存量時代的酒店資產(chǎn)，將在流動中實現(xiàn)價值重估和重塑，并逐步擺脫對房地產(chǎn)的依附，走向更趨市場化的獨立發(fā)展道路。在這個轉(zhuǎn)折時期，應該盡快將酒店資產(chǎn)納入REITs的試點范圍。在“住房不炒”的新時代背景下，也有必要挖掘存量龐大的商業(yè)不動產(chǎn)價值。張建明稱，REITs自試點以來，資產(chǎn)范圍逐漸擴大，酒店資產(chǎn)作為商業(yè)不動產(chǎn)的一個重要分支，是中國證券市場完備性不可或缺的一部分。酒店資產(chǎn)的入池，能為中國投資者提供更多的投資標的選擇，進一步豐富中國證券市場的投資產(chǎn)品。加快REITs專項立法與此同時，隨著公募REITs市場規(guī)模的不斷擴大，相關(guān)制度問題也逐漸浮出水面。“我國REITs采取‘公募基金＋資產(chǎn)支持證券’的框架，在試點階段取得積極成效，但頂層設(shè)計的基礎(chǔ)制度尚待完善，相關(guān)制度安排對于進一步壯大REITs市場、服務實體經(jīng)濟建設(shè)存在較大制約。”全國政協(xié)委員，上海證券交易所黨委副書記、總經(jīng)理蔡建春在提案中強調(diào)。蔡建春認為，當前公募REITs產(chǎn)品多層嵌套，交易結(jié)構(gòu)較復雜，交易成本較高。另外，產(chǎn)品運作管理機制復雜，存在多重委托代理，各方義務責任有待通過制度加以強化。再者，REITs的稅收支持、會計處理和投資者準入等配套制度仍需持續(xù)完善。蔡建春表示，綜合考慮業(yè)務適配性和立法便利性原則，參考境外REITs市場大多采用專項立法實踐，依托《中華人民共和國證券法》在國務院層面制定REITs專項條例，是相對現(xiàn)實可行的安排，此路徑能全面解決REITs面臨的各項制度制約，符合REITs發(fā)展規(guī)律，有利于推動REITs市場發(fā)展壯大。為此，在具體立法重點上，蔡建春建議：“明確REITs屬于《中華人民共和國證券法》規(guī)范的證券品種，對REITs的發(fā)行、交易、信息披露、投資者保護等事項予以規(guī)定，條例未規(guī)定的適用《中華人民共和國證券法》規(guī)定。明確REITs發(fā)行交易相關(guān)安排，規(guī)定REITs發(fā)行上市條件、REITs管理人管理、做市機制等事項，解決產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及參與機構(gòu)責任義務等問題。”同時，明確REITs管理架構(gòu)和持有人會議機制，確定“REITs載體＋項目公司”的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，參照股東大會制度，建立健全REITs持有人會議機制，解決運行管理效率問題；明確REITs稅收、會計處理、國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等相關(guān)配套機制，解決約束激勵問題；明確REITs市場的監(jiān)管安排和法律責任，明確REITs發(fā)行人信息披露、募集資金使用等相關(guān)監(jiān)管安排，解決法律責任主體和責任機制等問題。無獨有偶，在楊宗儒關(guān)于REITs市場高質(zhì)量發(fā)展的提案中，也出現(xiàn)了加快REITs專項立法的內(nèi)容。他指出，要加快出臺不動產(chǎn)投資信托基金管理條例，構(gòu)建符合REITs特點的發(fā)行、上市、交易、信息披露等制度安排，進一步簡化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)方積極性，提升REITs治理效能，保障REITs市場長遠穩(wěn)定發(fā)展。對于今年兩會期間關(guān)于REITs市場的立法提案，吳進輝表示，我國REITs是萬億藍海市場，要在發(fā)展中解決問題，分清主次矛盾，跟股票IPO是一樣的道理，REITs也要平衡好一二級和投融資端的動態(tài)平衡。市場既要注重投資者感受，維護投資者權(quán)益，也要加快發(fā)行一級市場，只有市場規(guī)模足夠大，REITs生態(tài)圈才能進一步提升影響力。他建議，當下要著重解決估值、發(fā)行堵點和投資者困擾等方面問題，適時推出REITs適時指數(shù)，加大政策的保駕護航，優(yōu)化會計和稅收政策，大力引進中長期資金入市，同時加大信息披露和發(fā)行數(shù)據(jù)真實性考察。責任編輯：徐蕓茜 主編：公培佳